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杭州楼市今年的银十可能要落空了

2019/06/09 来源:济南信息港

导读

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杭州楼市库存量到底有多少?截至10月8日,杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房库存总量已达100882套,其中主城区45476套,达到历史值。

2012年杭州市区新建商品房成交量85436套,即便以2012年的销售速度来计算,消化目前的库存量至少需要14个月。若以杭州市区9月份新建商品房7416套的成交量来计算,消化目前的库存也仍然需要13.6个月。

更何况,房源供应量不断水涨船高。5月8日,杭州市区新建商品房库存量还只有85585套,5个月之后足足增加了15297套。一方面,今年的杭州楼市自从5月份之后销量就难有起色,而去年的拿地项目却开始大量开盘,库存量节节攀升也就成为必然。可以说,近几个月的杭城楼市,销售速度远远跟不上房源供应速度。

杭州土地市场回暖始于去年7月份,这一波回暖行情中的新拿地项目成了今年楼市的供应主角。虽然大量楼盘已经在三季度陆续开盘,但是四季度还将有为数不少的新开楼盘,比如万科旗下就有两个全新楼盘即将入市,四季度的开盘规模要大于三季度。据预测,10月杭州将有近90个楼盘开盘,库存压力将会有增无减。

如果结合今年的土地出让市场,未来这一现象还会进一步加剧。今年前三季度杭州市区出让的土地总建筑面积高达606万平方米,而去年全年出让的总建筑面积仅为468万平方米。而且,现在的开发商越来越重视高流转率,从拿地到开盘只需大半年时间。一个非常简单的答案就是,杭州楼市供应量还会持续增加,明年的开盘潮还会更加迅猛。

可以说,如果市场不出现太大的变数(比如限购政策全面放松),需求量的增长速度短期内已经无法赶上供应量,也就是说杭州楼市库存量还将会不断创新高。对杭州楼市而言,这是一个无法回避的现实。

市场疲软销售乏力

自今年3、4月份市场透支之后,杭城楼市需求量一直处于低位徘徊。就连一度被寄予厚望的“金九”,从成交量上看也显得黯淡无光。

9月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房成交7416套,其中主城区成交3753套,而作为传统销售淡季的8月,成交量分别为7352套和3350套。可见,8、9两月成交量数据差距并不大,“金九”成交量已沦为与淡季持平的水平,传统的淡季旺季销售定律已被打破。而从近5年历史同期成交排名来看,今年9月成交量排名倒数第二。

销售疲软,一方面固然是因为前期购买力已经不同程度地透支,但更为关键的是大多数楼盘将利润作为追求目标,不愿以价换量。尤其是那些中高端楼盘,受限购影响购买群体大幅收窄,居高不下的价格又让大多数购房者望尘莫及。一个月成交量只有个位数,这样的中高端楼盘在杭州不在少数。

三季度中,虽然也有一些刚需楼盘采取了首开低价策略,比如中海西溪华府、万科北宸之光、德信晓宸等楼盘,首开价格大幅低于预期,销售形势普遍不错,甚至出现了“日光”盛况,一度激活了市场。但是,大多数楼盘出于利润的考量,并没有跟进,类似于去年下半年的大规模价格战并没有开打,这显然与购房者的期望值有一定差距,需求难以被激发。经历过年初房价迅猛上涨之后,甚至一些刚需盘的价格都超过了1.5万元/平方米,显然已经超过这一购房群体的购买力,成为拖累销售的又一现实因素。

由于诸多制约销售的因素短期内不可能退场,因此“银十”要打翻身仗的可能性并不大。10月份首周成交量还算差强人意,位列历史同期第二位,但黄金周的成交量要远逊于正常的工作日时间,占全月成交量的比重并不大。对于这个“银十”而言,的利好莫过于房博会,但是根据以往两三年的经验来看,房博会对销售的直接拉动作用已经越来越小,对其抱有太高的期望值显然不太现实。可以突破销售困局的,只有楼盘通过价格调整来“自救”。

C

以价换量寻找突围

因为近期某房产站上的一则热帖,嘉璟华庭再度被推上风口浪尖。

“杭城楼市节后将引发大地震。”有知情人士爆料称,国庆节后杭州市中心某楼盘将大幅降价,总价直降70万元,相当于打了8折。帖的降价主角矛头直指嘉璟华庭,短短数天点击量迅速突破一万人。

今年初,嘉璟华庭首次进入杭州人的视野,这个楼盘因为一共只有28套住宅而被冠上了“杭州小楼盘”的称号。尽管爆料人言之凿凿地表示这个楼盘将会大幅降价,但是相信确有其事的人并不多。在多数人看来,嘉璟华庭房源量如此稀少,且地段,步行至武林广场仅5分钟,销售压力并不大,不太可能会大幅降价。

“我们确实要对价格进行大幅调整,将于10月10日正式推出‘存10万抵80万’活动,总价的一套住宅仅300余万元。”10月8日,嘉璟华庭负责人郑景清向表示,大幅降价并非空穴来风。嘉璟华庭住宅的申报均价为4.9万元/平方米,降价之后均价已跌破4万元/平方米,差不多是与其一墙之隔的武林壹号一半的价格,性价比显著提升。

此外,嘉璟华庭单身公寓的价格,也将下调5000元/平方米左右。市中心楼盘价格降幅如此之巨,即便是在去年下半年也是绝无仅有的,放在今年的楼市中可以说是一道另类风景。

“嘉璟华庭这个项目虽然通过商铺销售回笼了部分资金,但是临近年底回笼资金的压力依然不小。当然我们认为近几个月的市场行情不是很好,而且房产税又像一颗随时都有可能爆炸的炸弹,所以就决定赶在房产税出台之前一降到底。”郑景清坦言,此次降价行动或许在外人看来有些违背常理,但是他却认为如果能够实现以价换量的目标,对他们公司而言仍然是一个明智之举。如果死守价格而使得销售周期大大延长,财务以及销售管理成本就会大增。

而在嘉璟华庭之前,之江板块的中海定山府以“千人大团购”的名义调整产品价格,从1.6万元/平方米降到1.1万元/平方米,吹响了率先降价的号角。

几乎是在同时,城东新城的中国铁建国际花园爆出折后14800元/平方米起的价格,在业内和购房者心里引发了不小的地震。而位于勾庄的嘉凯城名城博园,即将以8500元/平方米的震撼起价登场,而其周边的土地楼面价已经突起了一万元/平方米,面包比面粉便宜,将会对这一区域的房价造成巨大冲击。

虽然大规模价格战爆发的可能性微乎其微,但可以预见的是,10月份降价楼盘数量会比前几个月有所增加,这些楼盘的成交会成为市场中的亮点。 蒋敏华

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